Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung durch den Vermieter

Gerichtsurteil:
Der Betreiber ist für den Zustand seiner elektrischen Anlagen auch im juristischen Sinne verantwortlich. Das unterstreicht ein Urteil eines Oberlandesgerichtes. Das OLG entschied, dass der Vermieter die Elektroanlagen seines Hauses regelmäßig überprüfen lassen muss. Entsteht im Haus ein Brand und steht zugleich fest, dass eine Schutzeinrichtung versagt hat und die Kontrollpflichten des Vermieters nicht erfüllt worden sind, so gilt die Pflichtverletzung des Vermieters als Schadensursache. Wichtig ist vor allem die Überprüfung der elektrischen Schutzschalter und ähnlicher Sicherheitseinrichtungen. Prüfnachweise für Elektroanlagen erscheinen besonders in Betrieben dringlich, wo Gewerbeaufsichtsämter und Berufsgenossenschaften die Sicherheit überprüfen.

Der Fall:
Die Ursache eines Brandes in einer vermieteten Büroetage konnte zwar nicht gänzlich aufgeklärt werden, allerdings ergaben die Untersuchungen, dass ein elektrischer Schutzschalter versagt hatte, der nicht kontrolliert worden war. Der Vermieter - so das Gericht - müsse nachweisen, dass sein Kontrollversäumnis nicht den Schaden verursacht hat.

Verkehrssicherungspflicht:
Elektroanlagen müssen in regelmäßigen Abständen überprüft werden.

Das OLG weist darauf hin, dass ein Vermieter die Elektroanlagen seines Hauses regelmäßig überprüfen muss. Dies gilt insbesondere für elektrische Schutzschalter und ähnliche Sicherheitseinrichtungen. Entsteht im Haus ein Brand und steht zugleich fest, dass eine Schutzeinrichtung versagt hat und die Kontrollpflichten nicht erfüllt worden sind, so wird vermutet, dass die Pflichtverletzung des Vermieters schadensursächlich war. Der Vermieter kann sich zwar entlasten - der Entlastungshinweis wird aber kaum gelingen.

Der Vermieter ist nach § 536 BGB verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Unter anderem gehört hierzu auch eine regelmäßige Kontrolle der technischen Einrichtungen entsprechend den dafür maßgeblichen technischen Vorschriften.

Nach der VDE - Bestimmung DIN 0105 sind elektrische Anlagen und ortsfeste Betriebsmittel entsprechend den Unfallverhütungsvorschriften der Unfallversicherungsträger mindestens alle vier Jahre und Fehlstrom- und Fehlspannungsschutzeinrichtungen mindestens alle sechs Monate zu überprüfen. Diese Prüffristen gelten nicht nur für gewerbliche Vermieter, sondern auch für Privatleute. Wird die Kontrollpflicht nicht erfüllt und entsteht dem Mieter hierdurch ein Schaden, so haftet der Vermieter auf Schadenersatz. Auf eine Unkenntnis der gesamten technischen Regeln kann sich der Vermieter nicht berufen: Wer Räumlichkeiten vermietet, muss sich über die damit verbundenen Pflichten kundig machen.

Das Gericht führt hierzu aus, es spreche eine Vermutung dafür, dass der Brand bei einer pflichtgemäßen Überprüfung der Elektroanlage vermieden worden wäre.
Diese Vermutung ist zwar zu widerlegen - allerdings müsse der Vermieter nachweisen, dass sein pflichtwidriges Verhalten nicht ursächlich für den Schaden gewesen sei. Diesen Beweis konnte der Vermieter nicht erbringen (OLG).